外国人に賃貸住宅を貸すコツ！

現在、日本全体では賃貸住宅は約2183万戸あり、空室率が約19％となっています。約409万戸が空室となっています。1968年には世帯数と住宅数が逆転し、年々格差が拡大し続けています。そして、過去10年間に400万戸以上の賃貸住宅が新しく供給されています。超高齢社会の中での住宅政策に踊らされて供給過多に陥っているともいえます。いまだに、建物供給型の提案がなされており、重要なソフトの供給がなされていないのが現状でしょう。そんな中、これからの、賃貸住宅活性化のキーワードは、『留学生（研修生）』・『高齢者（健康維持）』です。

留学生向け賃貸住宅の今後についてですが、2008年には約12万人の留学生を受け入れており、中国出身者がその6割となっています。文部科学省は2025年には、留学生の数を30万人とする事を計画しています。これにより、学生の10人に一人が留学生となります。この様に、留学生が急増して身近な存在になりつつあります。それとともに、近隣や地域内においてのトラブルも増加しています。外国人や留学生と聞いただけで避けたがる傾向がありますが、今後は、留学生も含めて外国人と日常生活の中で接する機会が今よりも多くなるでしょう。そして、トラブルの多くは、日本と母国のルールや考え方の違いから生じているものが多く、外国人や留学生に対しては、日本での生活上のルールなどを教育されていないケースも多く見受けられます。そこで、賃貸住宅の契約方法や暮らしのルールをきちんと伝えることができたら、もっと身近な存在になるはずです。外国人の悩みを知り、賃貸住宅を貸す場面で想定されるトラブルを防ぐ事が大切となります。

留学生の80%が民間住宅を利用しており、外国人居住のメリットとして、一般と同様の入居時期
とは別に、3月、６月、９月、１２月に部屋探しをするため、賃貸需要の閑散期に対応できることが挙げられます。外国人の住宅情報の収集は、口コミよる場合が多く、実績を積み知り合いを紹介が多いと言うことが挙げられます。

しかし、外国人を理由に、相手にしてくれなかった不動産業者の存在については、残念なことに95％に及んでいます。また、日本は外国人が住居を借りにくいと思う外国人も90％となっています。

日本独自の契約内容（礼金・敷金・違約金など）のしくみが理解しにくい、保証人制度の壁、言葉の壁、日本のルール（風習など）がわからない、日本人のイエス・ノーがわからない等が挙げられています。また、賃貸住宅を外国人が借りる場合の問題点としては、家賃保証契約に外国人登録がいる事、定住先を探すまでの短期的な住まいがない事、母国で日本の不動産情報にたどり着きにくい事、日本のルール（風習など）の情報が母国では得にくい事、居住問題についての相談窓口にたどり着きにくい（専門的な窓口がない）等があります。

外国人の居住問題を考えるにおいては、その支援体制をどう作り出すかです、生活支援については、留学生が文化や風習、言葉が通じにくい日本で生活することは生活面や居住において問題が生じています。

日本で生活していく上で必要なことを、最初の段階で知る機会を提供することが大切です。そして、入居後の生活支援も重要なポイントとなります。入居相談、通訳、日本での生活についての説明（買い物、交通機関の利用方法など）、ルール（ゴミ出し、騒音など）、病気の時の対応、日常生活での日本人とのコミュニケーションの場の提供（人間関係）、日本の文化、風習（マニュアル配布・研修）等のサポートです。賃貸住宅の活性化の手法として、外国人居住を考える場合には総合的な支援体制が必要であることを認識するべきでしょう

ペット共生マンション導入サポート

一般的な賃貸マンションでは空室が心配（新築、既存）


他のマンションと差別化を図る必要性　→どうすれば差別化が図れるの？

ペットブームからペット飼育の定着化へ！

犬猫飼育頭数は過去最高！子供の数より多い！（2人以上の世帯の犬の飼育率は２３．４％）

犬猫の飼育頭数は2008年時点で2,683万匹（犬1,310万匹、猫（外猫含む）1,373万匹：ペットフード工業会調べ）と過去最高の飼育数となり、子供の数（1,700万人）よりも多くなっています。50歳以上の2人世帯以上では28.2％が犬を飼育している現状です。（ペットフード工業会調べ）それだけでなく、女性の一人暮らしや若いカップルで犬を飼う暮らしも人気です。それに伴い、ペット関連の国内総市場規模は右肩上がりを続けています。（2008年度：1兆1,371億円：対前年比２.５％増）

しかし、残念ながらペットを飼育する住居環境はまだまだ整っていません。賃貸マンションにおいては、名ばかりのペット可マンションも多く、飼育者とペットにとってやさしい住環　境の整備はなされておらず、これが原因でペットに関するトラブルが多発しています。

①ペットを迎えたことで生活がどのように変化したか？　（アニコム調べ）

１、家で家族と過ごす時間が増えた
２、家族の会話が増えた 　　　　　
３、散歩など運動量が増えた 　　
４、お散歩仲間・新しい友人ができた、ご近所付き合いが広がった 　
５、外食が減り、家で食事を取るようになった 　　
６、規則正しい生活になった
７、仕事にやる気が出た

②集合住宅でペットと暮らすために欲しいこと
１、ペットへの理解・・・ペットの大切さ、人間と違う
２、飼い主（飼育者）への理解・・・家族を養っているのと同じ
３、サービス（ハード面・ソフト面）
４、周囲の表情（住居者・オーナー・管理会社）・・・孤独感（肩身が狭い）

・ペット禁止にもかかわらずペットを飼育する人がいる。

・ペットは可だが、飼育者のマナーが悪い。（騒音・臭いなど）

・ペット禁止だがペット飼育を認めてほしいとの要望が出ている一方、反対する居住者もいる。
・ペットブームによってペット可分譲マンションが作られたが、管理会社にペットに関するノウハウなどがない。
・ペット可マンションのトラブルは人の問題だが、具体的な提案がされていない。どうしていいか分からない。
・規約改正やペット委員会の設置だけでは問題解決にならない。


解決方法の一つとして・・・
ペット飼育者、マンション管理従事者に対する教育はもちろん、ペットを飼育しない人にもペットに関する認識（教育）も必要。

ペット共生マンションへのステップ



＜入居者に対して＞

・ペット飼育者及びペット（犬や猫）に対する教育（ペットマナーやしつけ、健康管理など）
・ペットを飼育しない人へはペットに対する認識を持ってもらう　→入居時・入居後転出するまで随時行う。
・ペットクラブ（委員会）の設立・運営。
・ペット飼育管理　　→獣医、専門学校等との連携。

＜マンション管理従事者、不動産会社に対して＞

・ペット可マンション：制度の整備
・犬猫の生態や行動、疾病　→動物に対する最低限の知識を習得
・ペットトラブルの原因と対策についての勉強会（事例研究含む）
・マンション管理のペット問題に関する相談窓口の設置


ペット共生マンション導入のメリット
 
＜分譲マンション＞


・ペットについての近隣トラブルを防ぐことができる。
・ペットの尿や糞の問題を防ぐことができることから、マンション管理の面においてはプラス。
・ペットトラブルに対する相互解決やコミュニティの形成ができる。（ペット問題ＡＤＲによる紛争解決）
・ペット共生イベントの開催等によるコミュニテイの形成ができる。
・ペット共生ルール整備と運営の確実性
・ペット飼育管理の充実（ペットクラブ（委員会）の設立・運営により）　→マンション自体の付加価値の上昇。　


＜賃貸マンション＞


・ペットについての近隣トラブルを防ぐことができる。
・ペットの尿や糞の問題を防ぐことができることから、マンション管理の面においてはプラス。
・ペット可（共生）マンションとして、他のマンションとの差別化を図ることができる。→空室対策（入居者ターゲットをペット飼育者）
・ペット関連商品販売による収益
・ペットトラブルに対する相互解決やコミュニティの形成ができる。（ペット問題ＡＤＲによる紛争解決）
・ペット共生イベントの開催等によるコミュニテイの形成ができる。
・ペット共生ルール整備と運営の確実性
・ペット飼育管理の充実（ペットクラブ（委員会）の設立・運営により）　→マンション自体の付加価値の上昇。　


＜その他＞


・ハード面の充実よりソフト面の充実が必要とされる「ペット可マンション」において、ペットに関する実務家とＮＰＯが提携。
・ペットに関する実務家と不動産関係のプロフェッショナルが協力し合うことにより、ペットに関する実務家の経験と知識がソフト面に活かされる。

賃貸派、持ち家派

賃貸が有利なのか？持ち家が有利なのか？

幾度となく、議論されてきた問題である。

住まいの選択には、金銭面だけではない複雑な要因があるため、一概に言えないのが結論かもしれない。

あえて、分析を試みよう。

「１００年に一度の経済危機」だと言うが、裏を返せば絶好のチャンスでもある。しかし、多くの人たちは１００年に一度の大波のなかにいる事も事実である。

絶好のチャンスと言える人は一握りの人であろう。

まず、不動産市場の先行きについて検証してみよう。

昨年末より、不動産市場は危機的状況にあると言える。

例えば、１００区画、２５０区画の宅地化された分譲地が一括で売却に出ている。開発原価なんて無視したような金額である。それでも、一括売却できる見通しはうすい。また、昨年竣工した、投資用マンションが売りに出ている。フアンドへの売却が行き詰まった為である。当初売却金額の半額なんて言うのも存在する。現在、購入者側の希望利回りは１０％～１５％となっている。

元来、フアンドを組む為の経費、資産価値の維持経費等を考えると、不動産証券化商品の利回りが確保されるはずもないのだが！こぞって、安定利回り商品だ！不動産の流通革命だと業界のトップ達は宣っていたのだが。

新年の挨拶も、経済危機だが短期的なものであるとか、経済構造の変革が必要だとか宣っている。その、方策はあるのであろうか？無策、無能と言うほかない。
経済界がアメリカ流の投資家保護を推し進めてきた結果なのであるが。製造業の派遣も経済界の要請であった。資本家と正規労働者のセーフティネットとして派遣社員が拡大したことは事実である。

ワークシェアリングをせずに派遣社員の首切りを容認している現状をどう考えているのであろうか？

不動産の話に戻ろう、不動産市場の先行きであるが、厳しい時代が続く事は間違いない。金融機関は昨年前半から不動産関連融資をストップした。
不動産関連融資の不良債権化を恐れた金融機関は９月末、１２月末の決済を今年の３月末にのばした。但し、条件付きである。３月末までに、担保不動産を売却して返済をすることが条件である。２月～３月初めにかけて企業存続をかけた不動産のディスカウントが行われるであろう。ここで、売却できなければ、その次は企業整理前提での投げ売りである。
４月～５月にかけては、不動産の投げ売り状態になるのか？予断を許さない！

今年の春以降に不動産市場は底を打つと判断される。この時期をチャンスと見るかは読者の判断に任せる。

さて、本題に入るが、検証のための条件を整理しておく。
①不動産概要
購入価額　　２０００万円（マンション）
その他費用は考慮しない
維持費　　　購入価額の１．５％／年
ローン完了後の価額水準を購入価額の３０％
②銀行借入
　　２０００万円
　　３５年
　　３％（金利）元利均等月払い
③賃貸条件
　　賃料（銀行返済総額+維持費）の１２０％
　　３５年間同一条件で賃借
　　その他費用は考慮しない
④その他指標
　　運用利回り①３％（銀行利回り相当）
　　　　　　　　　②０．２％（銀行利息相当）
⑤試算数値
　 a.不動産購入・維持費用総額（３５年累計）
　　　￥４５，９７７，４１６－
　 b.賃借料総額（３５年累計）
　　　￥５５，１７２，８９９－
　 c.資産価額（３５年後の価額）
　　　￥７，８００，０００－
　 d.賃料相当額を定期的に投資と運用した場合の３５年後の金額運用利回り①３％（銀行利回り相当）②０．２％（銀行利息相当）
　 ①￥９８，１６９，８４０－（￥４２，９９６，９４１－）
　　②￥５７，２０４，８９７－（￥２，０３１，９９８－）
　　括弧内の金額は賃料相当分を差し引いた金額

検証①
不動産を購入した場合には、試算数値a.より￥４５，９７７，４１６－の累計支出になるが、資産価額￥７，８００，０００－が確保される。実質的には￥３８，１７７，４１６－の総支出となる。

検証②
不動産を賃貸した場合には、試算数値b.より￥５５，１７２，８９９－の累計支出になり、￥５５，１７２，８９９－の総支出となる。

検証③
検証①、②より不動産を購入した場合の方が、総支出額が￥１６，９９５，４８３－少なくなっている。キャッシュフローベースで考えても￥９，１９５，４８３－の有利となっている。

検証④
資金を運用した場合には、d.①より有利な結果がでるが、実際には困難な達成数値である。d.②の現実的な数値によると有利な結果は導き出しにくい。

上記検証結果より、導き出される結論としては、賃貸住宅にすみ続けるよりも、住宅を購入した方が有利であるとの結論が導き出される。また、資金を運用した場合を考えると設定条件の下では運用利回りが０．７３％以上でないと有利でないとの結論が導かれた。賃貸住宅の賃料相場上限は限界点が存在しており、住宅金融金利の上昇により住宅購入の優位性は減少するものと考えられる。また、住宅金融金利と金融商品利回りとの乖離が小さくなった場合（d.①）には、資金運用有利の結果が導き出される。
賃貸か？持ち家か？の判断には、キャッシュフロー面以外の要因が存在する。賃貸住宅のライフスタイルに即した柔軟性等の利点がある。一概には言えないのだが、持ち家を利用した資産積み立てと考えればやはり老後の備えは持ち家という結論であろう。

マンションを購入するなら、今年の４月以降がベストタイミンクだと考えられる。中古マンションの場合はここ、２～３年間の販売物件は仕入れ価額の関係で高くなっているから注意である。捨て値をどう見きるか？希望マンションの価額変動は押さえておきたいものです。

支払督促と少額訴訟

＜支払督促の申立て＞
１．特徴は書類審査のみ、費用が安い、解決が早いことです。
　　　但し、相手が異議申立てをすると通常訴訟に移行します。
２．債務者所在地の管轄簡易裁判所に申立てします。
　　　従い債務者が賃貸などで遠隔地にいる場合は不適当です。また、債務者が行方不明の場合は申立出来ま　　　せんし送達不能の場合は新たに送達場所の申し出を当該裁判所にしないと擬制取り下げの扱いとなりま　　　す。
３．必要書類は
　・支払督促申立書（当事者表示、請求の趣旨、請求の原因、督促手続費用など記載、定型用紙が簡易裁判所　　にあります）
　・請求債権一覧表
　・規約原本の写し
　・管理組合理事長を選任した総会議事録（理事の互選を証する書面を含）
　・印紙
　・郵便切手
　・ハガキ１枚ないし郵便切手：発付通知費用
　（注）債務者から異議申立てが二週間以内にあれば通常訴訟に移行します。

＜少額訴訟＞
１．簡易、迅速な少額紛争の解決手段で60万円以下の金銭の支払い、原則一回の審理で判決（和解も含　　　　む）、同一裁判所に年間10回まで、本人訴訟（弁護士不要）が特徴です。申立てから2ヶ月以内にほぼ終　　了します。
　　但し、被告が通常訴訟での審理を申述すると通常訴訟に移行します。
２．流れ
　・管理規約に定めがあればその管轄簡易裁判所へ、なければ債務者所在地の簡易裁判所に訴状を提出しま　　　す。
　・滞納管理費等が60万円を超えるときは対象になりませんが一部請求（例えば80万円の内50万円につい　　　て少額訴訟で訴える等）の方法も可能です。但し残差額（先の例で残30万円の内20万円）を追加で少　　　額訴訟をする場合は併合されて通常訴訟扱いとなる場合もありますから専門家に相談が必要です。
３．必要書類は
　・訴状（定型用紙が簡易裁判所にあります）
　・証拠書類（滞納を証明する書類）
　・規約原本の写し
　・管理組合理事長を選任した総会議事録（理事の互選を証する書面を含）

住宅購入計画の具体化

購入に対する検討課題

家族の意思統一のために、部屋の広さ、部屋の数、キッチンや浴室等の設備関係等の不満、通学・通勤、買い物、周辺環境等の立地的な不満をリストアップし家族間で話し合い、改善すべき優先順位をつける。次に、将来の経済的状況を予測し平均余命までの経済状況シュミレーションに基づくキャッシュフロー表を作成する。購入可能額を決定し、その範囲で改善すべき生活環境を満足させる物件選びを行う。

住替の検討

｢賃貸｣か｢持家｣か「現状維持」かのライフプランニングによる経済的検証の必要性

現在と近い家賃水準での「賃貸」住替した場合

住宅購入資金という大きな支出が無いため、子供の大学進学資金による単年度赤字はあっても退職までの現金資産には余裕が生まれ。しかし、老後生活資金はマイナスに転じ生活が破綻する可能性が存在し、平均余命から考えると退職時にある程度の準備金が必要となる。また、物価が上昇した場合、家賃が連動して上昇するインフレリスクがある。

現在の居住費と同水準の持家を購入した場合

住宅購入資金の支出があるため、子供の大学進学時には手元資金が底をつく可能性がある。老後資金については退職時に住宅ローンを完済すれば、公的年金・退職金により平均余命まで余力を持って生活ができると予想される。しかし、市場金利連動型や固定期間限定型のローンの場合、将来の金利上昇時に返済金額のアップする危険性がある。

分析結果
「賃貸」の場合
不足する老後資金の貯蓄について、退職までの収入予想、将来の収入を加えてもリスク性商品での高利回り運用が必要となる。老後は現水準の半額程度の賃貸マンションに居住すればという方法もあるが、それでは満足なライフプランを達成するのは難しい。

「持家」の場合
子供の大学進学資金は、返済据え置き型学資ローンを利用すれば目標の達成は難しくない。

購入可能額の算出

｢住宅に投資可能な自己資金｣「支払可能な住宅関連費用」「完済年齢」から算出する。
　35歳で35年ローン・完済70歳の場合などは、繰上返済を有効活用すれば、年金・預貯金と比較すると確実に高利回りの投資と言える。
住宅ローン団信による債務弁済により遺族生活費の軽減されるため、世帯平均保険料年間53万円といわれる生命保険の見直しによる家計の節約ができ、余剰資金の捻出が可能となる。

購入タイミングの検証

現状の市場裁定金利に近い状況が続いたとして借入期間が短くなれば同一返済額で購入可能額がいくら下がるのか、金利が１％上昇すれば購入可能額はいくら下がるのか、物件価格がいくら下がれば、我慢しながら現在の賃貸に居住するだけのメリットがでるのかを検討する。目安として5年後を想定したシュミレーションをおこない、価格が現状水準かそれ以上で推移すれば購入条件は大幅にダウンする。

　

マンション購入術（中古編）

中古物件と新築物件との違いは、中古は自分の目で確認してから買えると言うのが最大のメリットです。しかし何故中古物件に立地が関わってくるのでしょうか？
立地に関しては物件が完成する以前からあるもので半年や一年ではそうそう環境が変わるものではありませんね、では中古物件ならでは確認できる立地とは一体何でしょうか？
それは物件が地域に対して物件が如何に関わっているかと言う事なのです。
新築の場合モデルルームで間取りや内装の仕様は確認できますが自分がどの位置に住むのかは図面でしか確認できずなかなか解り難いものです、最近では超高層マンションなど眺望をセールスポイントにしている物件はバルコニー位置からの景色を写真などで予めモデルルーム等に用意している物件も有りますが一般の物件では解り難いものです。
それでは中古物件がどのように地域に絡んでいるかと言うと、例えば多くの人も間取りの次に確認するのが駐車場から場外へのアクセスですね、車を持つ人の多くは大いに気になる問題だと思います。例えば渋滞の多い道路に直接繋がってなかなか場外へ出ることができない、出場するのに常に危険が付きまとうなどです、逆にこの物件が出来たために混雑の原因になってしまった場合もあります。また部屋から敷地外へどの程度時間がかかるのか？エレベーターの連携が悪かったり敷地内で直線的に移動が出来ずに思ったより時間が掛かったりする事もあります、朝の５分は貴重ですよね。
道路に関わる事であればその他には交通騒音や車両の出す排気煙による大気汚染です、知られていないのが上の階へ行くほど耳障りな音が聞こえやすい事、空気が悪く排気臭がするだけではなく煤煙や道路磨耗によるチリが室内を汚染します、洗濯物を汚すだけではなく樹脂などに付着した煤煙によるチリは非常に落ちにくいものです。これらは天候による風向きや周囲の建物環境により大いに影響されます。
直面した建物が低層で安心していたら１街区向こうの建物と直面していてプライバシーが保つ事が出来ない場合があったり、向こうにある高速道路がバルコニーから望める位置にあり遮蔽する建物が無く直接騒音が飛び込んできたり、電車の騒音が輻射して飛び込んできたりと物件と直接接する以外でも周囲の環境に左右される事が多々有ります。
建物内の話で言えば駐車場の割り当て位置は勿論ですが、駐輪場の割り当てがどこにあるのかと言ったことも重要ですね、出しにくい位置であったり既に満車であったりとか、ごみ捨てに行くのに距離があったり雨の日に屋外を通らねばならないとか夜間に於ける人や車の出入りによる騒音が気になったり特定の部屋にのみ起こる空気の流れにより階下の炊煙などの臭気が入り込んできたり冬場に玄関ドアの足元に水が溜まるほど結露したり巻き上がる風で洗濯物が普通に干す事が出来なかったり普通に降る雨がバルコニーの幅員を越えて直接窓を打ったりとその部屋独特の症状が起こるものです。中古物件であればこそ立地や環境を購入前に知る事が出来るのです。充分なチェックでより良いマンションライフを確実なものにします！

ペット問題のこんな意見

ペット問題は複雑な問題です。日本不動産学会などの研究テーマに海外でのペットの地位についての発表がありました。そんな中、こんな意見も。

動物、好きですか？
私は、小鳥とかハムスターを飼ったことはあるけど、取り立てて『好き！』ってほどではないです。どちらかというと犬は好きですけど、でも同じエレベーターに乗ってるとなんか動物の臭いがしてイヤです。そうなんです。うちのマンションは、動物飼ってもいいんです。
いったい、いつから飼っていいことになったのか？最初はもちろんダメでした。
というより、20年前は、マンションで動物飼うなんて、誰が思うんですか？
ところが、今はどうです？
夕方、マンションの周りをよう散歩さしてはるけど、
『そんな大きな犬、どこで飼うてんねん？』　
『4匹も5匹も部屋でよう飼うなあ！』
って思います。
この間も、通路を歩いてたら、オシッコ臭くて。『これやから、動物はイヤやわあ。』
動物嫌いな人もいてるし、やっぱり臭いとかは気になるし、そんなに動物飼いたかったら、動物専用のマンションに住んだらエエねん。人間は人間だけで、住みたいねん！　私って動物、嫌い？

賃借人の独り言

ある分譲マンション賃借人の独り言です。なんか、妙に説得力があります。

私の住んでるマンションで、去年、駐車場の工事がありました。
これといってどこかにヒビが入っているようでもなく、地面がデコボコしてるわけでもなく、どこをどない直すねん？と疑惑の目を向けてたんです。
　だいたい、１Fの掲示板というものをあまり見ないんです。
というより、『関係ないわ』と思てるんで、気にしてないていう感じです。
それで、最初はもっと緑を増やして公園にでもするんかいなと思てました。その内、駐車場の工事やとわかると、『ほな、2階建ての駐車場にするんかいな』と思たんです。
どこのマンションでもそうですが、マンションの戸数に対して駐車場の件数が足りないんです。ずっと空き待ちだったり、近くの駐車場を借りたりして大変なのが現状です。
　ある日、気がついたら車がすっかり無くなって、『あの車はどこ行ってん？』と思てたら、
すぐ前の大阪市所有の空き地に並んでました。ということは、工事中の間借り代も要るっちゅうことやね！
ところが、出来上がったのは、前のとどこがどない違うねん？というくらい同じ様な代物でした。強いて言えば、コンクリートの表面がツルツルしてるくらいのもんです。
『なんじゃこりゃ！』
いったいこんな工事にいくらかかったんか、皆な知ってんのかいな？ほんまにこんな工事を期待してたんかいな？皆な騙されてるんとちゃうか！修繕積立金が知らん間に減っていくでえ～。ほんまに修理せなあかん時にお金が無いって事になりかねへんでえ～。
例えば、エレベーターとか。そう言えば、このエレベーターやけど動かへん事がありましてん。エレベーターのボタン押しても、ランプがつけへん。あれ？どうしたんかなと思て、階段を見たら非常灯も点いてへん。こりゃ、停電や！11階からフーフー言いながら、やっと1階までたどり着いたら、管理人室にチラホラ人が集まってました。中から漏れる声は､「もうすぐ、関西電力の人が来ますから・・・」というばかりで、もうひとつ要領を得ません。入れ替わり立ち替わり住人が来ても同じ返事ばかり。しゃーないなあ、とハーハー言いながらまた11階まで階段をあがりました。
停電したとわかった時点で、アナウンスするとか何か手は打てた筈やのに、何もせえへんとは、危機管理についてどない認識しとんねん！老朽化したエレベーターの取替についても、住人がどんどんジジババになっていくのに車椅子対応にもなって無いし、な～んも考えてないようですわ。いったい、この先30年・40年と老朽化していくマンションに希望はあるんでっしゃろか？住人自身がジジババと分譲価格が安くなって若者に二極分化していく中で、修繕や立替はどうするつもりかいな？『私はお気楽な賃借人やから関係ないけど』と、最近またやり換えたエントランスのスロープのタイルを見ながら思うのでした。

マンションの購入知識２

築25年の分譲マンションは大阪のほぼ中心に位置し、便利が取柄の町です。
最近、廊下から見下ろす景色が毎日ちょっとずつ変わっていきます。目の前に新しいマンションが出来つつあります。それも２物件もなんです。もちろん、建築も販売も違う会社のようですが、おまけに生協の配送センターまでできるんです。
こんな広い土地が都会のド真ん中にようあったな～。実は、某飲料工場の跡地です。
まず、1つ目のマンションがバス通り沿いに出来たでき、あんな道路沿いにベランダなんか作って煩くてかなわんと思っていたのですが、もう年内には入居出来るらしくて、なんと、完売です！物好きな人も居るものです。そして、2つ目のマンションが道路の奥側に出来てるです、1つ目のマンション買った人は、この事知ってんのかいな。これって、騙しちゃうの？2つの会社がつるんでるんとちゃう？何でって、2つとも一緒に出来てたら、誰かって静かな方を買うに決まってもんね！2つ目のマンションを買った人は偉い！
さすが、見る目があったというもんや。ところがドっこい、世の中そんなに甘ないでえ。
最後に控えてたんは、消費者の味方・天下の生協やったとは！恐れ入りました。配送センターなんか出来た日にゃ、明け方からガタガタ（商品の音）・ブーブー（トラックの音）煩うて、おちおち寝てられまへんでえ。まあ、これでお互い様ていうことやね。
　こんなマンション買うた人、アホちゃうか！周りの事もよう調べんと。
そやけど、やっぱり、売る方も売る方やな。最近、金利が低いのをエサに、『今､買うとかな、いつ買いまんねん？』とか何とか言うて、うまいこと買わしたんとちゃいまっか？
　マンションの工事が始まった時は、
『ああ、ええなあ～。大理石の玄関で、最新式の生ゴミ処理付きの台所で。こんな古い設備のマンションを売って！新築のマンション買をか！』って思っていたけど、こうなってみると、買わへんかったのが、せめてもの救いって事やろか？それとも、これって、貧乏人のただの僻み？

マンション管理の現状

マンションには大規模な団地形式のもの、狭い敷地に建てられたもの、雑居ビル型やリゾート型、古いもの新しいものなどいろいろなものがあります。住んでいる人も様々です。だから、マンション管理の方法はその数だけあるといっても良いのです。
まず最初に、海外のマンション事情を見てみると、まず、数からいくと圧倒的に多いのは韓国です。２０００年現在の韓国の全住宅数の47.8%がマンションです。ソウルでは51.8％となっています。法律制定は日本より１０年ほど遅れていますが、１０年ほど前に共同住宅管理士という制度ができています。上海では、マンションの建築ラッシュですが、マンション管理という概念がまだ生まれていないようです。
イギリスでは１９世紀から集合住宅がありまが、その所有の形態はかなり日本と違っています。フラットと呼ばれ、開発業者が土地を手に入れ、建物を建て、共用部分はそのまま所有します。専有部分のみを分譲して、専有部分の購入者が土地・建物の共用部分を長期間借りるという形態のものがほとんどです。専有部分の所有者が共同して管理を行うことはなく、行われた管理に対して請求された金額を払うのみです。
もちろん、日本のマンションと同じ所有形態のコモンホールドというものもありますが、これに関しては、現在アメリカ等を参考に立法化しつつあるところです。
アメリカは比較的わが国と近い管理組合の機能や仕組みになっています。アメリカと日本との大きな違いは次の４です。
１． 規約・居住ルールの他に、建物の概要・権利関係・維持補修等の決議要件の割合・譲渡に関する制約等が定められている「宣言証書」が設置されています。
２． 積立てるべき修繕積立金を法律で明示してあります。
３． 民間の紛争処理専門会社にトラブルの解決を依頼する。
規約に明記し、紛争処理専門会社と契約締結しておきます。
４． 管理者の設置が義務付けられていません。
ドイツ・フランスでは管理者の設置義務が法律化されており、管理業者が管理者になるのが普通です。管理業者が管理者として行動します。日本の管理業者（管理会社）とは違います。日本の場合は規約で理事長を管理者として置いていますが、「管理者をおくことができる（区分所有法３条）」と任意となっています。専門の管理業者が理事長の仕事を行うのです。日本においても、管理者制度の活用と信託を利用した管理が検討されていおり、今後の動きが注目される。

マンションの購入知識１

マンションモデルルームではバーゲン会場の様な喧騒がくりひろげられている。
最近はマンションの販売初日に販売戸数以上の募集があり、抽選でという事も少なくなったが、それでも自分の気に入った間取りや場所を確保するために、大変な騒ぎになる。
マンション購入は一生一代の買物であるが、その場の雰囲気の中で奪い合う様に仮押さえがされていく。見る見る内に“赤いバラ”で壁が埋め尽くされていく。
この中にマンション購入に当たって、近隣の環境や施設などについて、ゆっくりと調べている人がどれ程いるのだろうか？
新聞折り込み広告を持ち、夢を膨らませてモデルルームへ向かう人が大半であろう。間取りや夢の最新設備に目を奪われ、広告の下の小さな文字なんて読む人もいない。
本当は大切な事が沢山書いてあるのに、読ませないために、わざと小さく書いてあるのかなぁと思ったりもする。
広告には近隣の美しい公園の写真や小学校などのきれいな写真、そしてモデルルームが夢のマンションライフを演出している。
モデルルームに入ると、ちょっと小さめのオシャレな家具が置いてあって、ゆったりとした空間が広がっている。しかし、そんなモデルルームは標準的な間取りなので、実際には同じ間取りでも階数によって少し広さが違います。現実に家具を並べられなかつたり、入居したら天井が低いような気がするという事になります。
　モデルルームにあるのは現実の生活ではなく、夢のマンションライフです。
また、モデルルームで解らないものも沢山あります。雨が降ると自転車が濡れ、老人や子供には使えない駐輪施設、窓を開けると強風が吹き抜けてドアが大きな音をたてて閉まり、洗濯物は外には干せない。子供達は外に遊びに行かない。そんな超高層階の生活は、モデルルームには存在しないのです。
モデルルームで夢を買おうとしているあなた！
マンション購入は、共有の建物・設備・敷地を買い、共有の建物・設備・敷地を管理する義務と責任を負うことです。夢だけを買ってしまうと、すぐに現実の世界にひきずり戻されてしまいますよ！マンション購入時に冷静になって、将来貸せるか？売れるか？を考えてみることも必要です。

マンション購入の基礎知識３

巷では、今が買い時であるとか、賃貸より購入が有利だとかの宣伝文句が渦巻いている。マンションを終の棲家だと言う人までいる。
最後に判断するのは購入者である。決して、販売会社や不動産業者の甘い言葉に乗ってはいけない。借りる、購入するとの判断の中で、あえて購入するのには、購入者自身の将来設計があっての事であるはずです。
不動産価値の多極化が進む中で、購入を選択するのであれば、２０年～３０年後の「資産価値」とそこで住んでいる自分をイメージする事が必要です。マンションの購入を検討している貴方、購入しマンションが２０年～３０年後にどんな状態になっているかを予測して下ださい。転売、賃貸ができるか、建替えが可能かなどです。そこに住んでいる自分達家族がイメージ出来ますか？大事なことです。
賃貸が有利か、購入が有利かの判断は難しい問題です。その人のライフステージによって変わるのです。家族構成や年齢により何年間、今、希望している間取りのマンション住む必要があるのか？考えてみて下さい。そして、マンションを購入する時には、例えば２０年～３０年後に売却すると仮定してシュミュレーションをしてみて下さい。２０年～３０年後の売却予定価額を元に、ローン返済額やその他の費用を計算すると、２０年～３０年間でどれだけの総費用がいるかが見えてきます。そうすると、賃貸が有利か購入が有利かが判断できます。昔のようにバブルでマンションは値上がりするなんて考えないで下さい。
マンションの購入を考えている、貴方、もう一度冷静に考えて下さい。今までのマンション購入のプロセスの全てが間違っているのではと思うことがありませんか。何故、完成もしていない物を奪い合うように購入するのだろう。中古マンションであれば、まだ、確認出来ることが沢山あるのだが。ましてや、不況の今、若者が中古のマンションを購入する。確かに、毎月の賃料より低いローン返済でマンションが変えるとの謳い文句は胸にしみる。そのことを検証した人はいるのだろうか？今、バブル期にマンションを購入した人より賃貸住宅に住んでいた人の方が自由な生活を送っている。彼らは、買えなくて良かったと思っている。そして、今なら安くマンションが変えると思っているのです。マンション購入の判断は、その要因が複雑で、将来はどうなるだろうなんて考えると嫌になってしまう。最近では専門家の知恵を借りてマンション購入をしようとする人が増えている。マンション購入プロセスが変化しつつあると言える。賢いマンション購入者が増えることは喜ばしいことである。

超高層マンションと住環境

1. 一般的な問題点
日常生活に視点を移すと、内廊下型のものでは空調の不備から夏場は玄関からエレベーターに乗るまでに汗がどっと吹き出てとても和服での外出はできないとか、玄関ドアを開けた瞬間、バルコニー側のサッシが開いていたために強風により室内ドアが吹き飛ばされたなどの設計上の問題のほか、先端の免震・制震構造の建物でも、微妙な揺れに対する「ピル酔い」を訴える例もある。日影や風や電波障害の影響範囲も広がる。
また、高層居住による高さ感覚の喪失、出不精による親子の過剰密着、幼児の自発行動の遅行などの現象が指摘されており、これらが将来、居住者の人格形成にどのような影響を与えるかは予測できない。
2. 所有形態による問題点
　超高層マンションの所有形態による問題は、一部を除いて、複合用途形態をとっていることにある。
　多くの場合、3階までの低層部は店舗、事業所が占め、さらに自治体のコミュニティ施設が併設されていることも珍しくない。また、地下駐車場が設けられていることが多い。超高層マンションが至便な場所に立地し、再開発事業や市街地整備促進事業に拠っていることの結果である。また、低層階住戸を低減させる販売上の意図が働いている。低層部は旧地権者が大口所有や開発時の事業主体が所有する場合もある。また、数棟からなる団地形態をとる場合、一棟だけを事業主体が一括所有し、賃貸棟とする場合もある。つまり、団地形態をとる場合には複合用途区分に、さらに複雑な権利区分が加わる。例えば、地下駐車場、アスレチックルーム、談話室などは、構造的に区画され、独立した用途をもっており、容易に専有部分になり得る。

3. 管理形態による問題点
　超高層マンションの複雑な所有形態に対して、近年、分譲されたものは、「マンション標準管理規約」の複合用途型、団地型に準拠して管理規約を設定している。しかし、1990年前後までに供給されたものでは用途区分が管理規約で厳密に規定されていなかったり、「マンション榛準管理規約（団地型）」にいう団地共用、棟共用の概念を明確にしていなかったりするものも珍しくない。管理組合内部にさまざまな課題を内在させていることをも示している。
　ちなみに、団地型・複合用途塑超高層マンションのひとつの典型では、まず団地管理組合を置き、棟ごとの規模が大きいので棟ごとに管理者を選任し、棟別管理組合を設置した上で、用途別管理組合、または部会を構成する。ところが、団地型であっても棟共用の区分がなく、棟別管理組合を設置していない場合は、往々にして棟ごとの意見を調整することが容易ではなく、全体合意を図ることの困難である。
　また、単棟型・複合用途型超高層マンションで用途別管理組合、または部会がない場合、住宅部分の所有者が事業所・店舗などの「一部共用部分」の管理に関わり、事業所・店舗の所有者が「住宅共用部分」の管理に関わることになり、ここでも、それぞれの利害の調整が容易ではない。
　団地管理組合を置き、棟別管理組合を設置した上で、用途別管理組合、または部会を構成する場合でも、マンション全体の管理を円滑に進めていくにはさまざまな課題がある。用途別運営を徹底することは「一部共用部分」ごとの個別性を高める結果となり、全体としての統制を維持できない。

4　住環境としての高層マンション
　環境適応力という点から見ると、問題となる年齢層・時期は、適応力が未熟な乳幼児・子ども、適応力が低下しつつある高齢者、そして胎児への影響を含めて生理的・心理的に微妙な時期にある妊産婦の三つである。
　高齢者にとっては、高層集合住宅はエレベーターを利用して移動が容易であること、都市の利便性から歓迎され、都心の超高層マンションヘの回帰が進んでいる。この高齢者の視点はさらに強調されるであろう。
　高層居住の母子の健康影響に関する研究は、欧米ではすでに1960年代後半から行われ、高層居住に対しては賛否両論があるが、居住者の生活への影響の面から、一部のヨーロッパ諸国では高層住宅そのものが新たに建てられなくなったところもある。　
　一般の育児環境と違う、20階以上を想定した“超高層”という点であるが、高さにして50～60m程度以上ということになるが気象環境としてみるならば、気温は殆ど地上と変わらず、気圧も地上に比べてせいぜい8～10ヘクトパスカル程度低いだけである。風が強く、窓を開けにくい、洗濯物の出し入れが大変など、生活に微妙に影響する。消防車のはしごも届きにくい高さであるが、これらの条件が生理的に直接、人体に影響を及ぼすことは考えにくい。
高層居住の特性と題点。
（1）居住者が外出しにくい
（2）乳幼児の成長発達がゆがめられやすい
（3）緊急時の避難が難しい
（4）事故、犯罪への不安感が強い
（5）住環境ストレスを受けやすい
（6）母子間の心理的密着過剰を起こしやすい。
（7）生活行動（行動生態）に変化を起こす0
　高層住宅ではほとんどの場合、外出にはエレベーター（EV）を使わざるを得ない。大人は自分で外出できるが、背丈の小さな幼少児はEVボタンを押せないため、親と一緒でなければ外に出られない。親がこまめに出ればよいが、出不精であると子どもも外出ができず、遊びにもいけない。高層階居住による心理的開放感や優越感、眺望のよさを好み、他人との付き合いを好まない親の場合はさらに外出しなくなり、したがってそのしわ寄せは子どもにいく。そして、EV内犯罪や子どもが関わる犯罪・事件が頻繁に報じられるようになると、親も子どももあまり外出をしなくなってきた。子どもの成長発達の面から考えると良い影響があるとは考えられない。高層団地の幼稚園児の母親約600人に対して行った調査によれば、61％の母親はEVにのる際に何らかの不安を感じ、さらにそのうち約60％はEV内の犯罪や痴漢を気にしていることがわかった。
　高層居住児の生活習慣の自立の遅れを指摘し、その原因として外出不足に基づく、母子間の心理的密着過があげられる。社会状況により外出しなくなり、乳幼児の成長発達の遅れが現れている。
　高層住宅が生理的に直接、子どもに影響するとは考えにいが、行動や心理学的影響が問題となる。高層住宅のとりわけ高層階に住む子どもは外出せず、外出しにくい環境にある。小学校や中学校で、たった教室が1階にあるか、2階か3階にあるかというだけで子どもたちの外出頻度は大きく異なる。休み時間などに3階の子どもたちは校庭にあまり出てこない。
外出しにくい環境は母子を高層空間に閉じ込める、母親と子どもの聞には過度の物理的、心理的密着状態がうまれ、子どもの心理的・精神的な自立が遅れ、成長発達の遅れも出てくる。
　高層居住の影響を考えなければならない層として妊産婦がある。高層居住は外出不足を招きやすいことから妊婦、胎児への影響を示唆する報告もある。高層群では流早産や死産が多いという報告も一部にあるが、まだ科学的な裏づけが十分ではない。東京都内の高層集合住宅地区で行った研究では、例えば、生下時体重を高層（n＝72）．低層（n＝166）、戸建（n＝74）についてみると、高層（3，087g）＞低層（3，058g）＞戸建（2，996g）となり、高層群のほうが生下時体重は大きい傾向にある。出産予定日は、集合住宅群は戸建群よりも“予定日通り”の割合は小さく集合住宅でも、高層群は低層群より“予定日どおり”は少なく、“早い”か“遅い”に分けられる傾向があった。ストレス対策として、お酒やタバコに頼る母親についても併せて考えていかなければならない。なお生理痛・生理不順の頻度について、同じ高層団地に住む幼稚園児の母親（n＝531）と保育園児の母親（n＝326）を比較すると、幼稚園児の母親では高層群にその頻度が高い傾向があり、逆に幼稚園児の母親では低層群にその頻度が高い傾向が見られている。これらの差異については、生活行動、ライフスタイルなどの因子の影響を含めて更に分析を要する。
　子どもは高いところが好きである。高層住宅に住む場合は高所感覚に麻痺した子どもは好奇心とあいまってベランダの柵にまたがったり（いわゆる高所平気症）、高所から物を投げ落とす辛がある。転落事故や、落下物事故が起こるまでその危険性を実感できない。1995年11月に大阪で起こった、高層階からの消火器投げ落としによる女児の死亡事件などはこれを象徴する事件である。
高層住宅という環境における集団生活への不適応は「住環境ストレス」という形で表れ、その処理の仕方によっては育児にも影響する。周辺への騒音・振動に気を遣うあまり、家の中では子どもを静かに遊ばせ、高層集合団地では園に行っても周辺住民に気をつかって自由に大声も出せない。このような環境下で、子どもたちが本来もっているエネルギーのはけ口はいったいどこに求められるのだろうか。TVに釘付けになり、ゲームでバーチャルの世界に浸る不活発な子ども、協調性のない乱暴な子どもが出てくる背景はこんな環境にあるのかもしれない

第3節　高層マンションの今後
高層マンションが将来ビのように変貌するかを予測するには十分時間経過していないため、多くの人々の不安が表面化し社会化する前に大量の超高層ストックが広範囲こ形成されつつある。
　具体的には、①超高層化がもたらす居住者への健康影響、②大量化した超高層住のストックの都市環境およぴマンション中古市場に与える影響③超高層住宅であるが故にかかえる維持管理上の問題。
　地球環境の視点から都市を見直すると、建物を高層化して緑地の増大を図ることは放出エネルギーの集約につながる。しかし、実際の超高層マンションによる市街地再開発では、既存市街地のなかに容積率を緩和させて人口密度を高め、エネルギーの放出を助長させている。急激な人口流入によるインフラの整備も自治体にとって大きな課題となっている。これに加えて、本管理上の課題、個の生活上の問題が潜在しているのである。
　さらには、超高層マンションが建つことによる周辺に及ぼす影響も無視することができない。

管理組合の崩壊

「えっ！？ここのマンション事務所やっていいの？」「犬飼ってる？何で？」「駐車場は順番待ち？？何年かごとに抽選だって聞いたのに！」
入居後、建物の不具合の他にこういった問題が出てくる。そして、そういう不満から、その問題の対象である居住者に対する偏見が生じることもある。
こういったことは、購入前に管理規約や使用細則等の案を読んでいればわかること。規則どおりの行動をとっている人は決して悪くはない。住民同士のちょっとしたいさかいは、勉強不足による無知から生じることが多い。　
　ある管理組合で起こったことだ。「・・庭のあの木は邪魔ですよね。うちは切りましたよ。」「そうそう、家も庭に水をまくのに、壁に穴あけて水道通したんですよ。」「えっ！木を切った？！壁に穴あけた？！」総会で判明したこれらの事実に、皆はポカンと口をあけただけで何もいえなかった。
外壁や専用使用を許された庭は、皆の共用部分である。共用部分に細工を加えるには、総会の決議が必要だ。決議なしで自分で勝手に工事をすることはできない。管理規約をきちんと読みこなしていれば当然にわかることだ。しかし、法律条文に近い管理規約等を読みこなしている住民は少ない。
マンションにはルールがある。それを守らないで周囲に迷惑をかけ、トラブルになる例は後を絶たない。ごみ出しのルールを守らない住民に対し何度か注意をした理事長が刺殺された。
マンションを購入した。一家の主になった。これは、専有部分を好きにできる権利を買ったということだ。共用部分は皆で買ったもの。トラブルをまねかないためには努力がいる。
住民の中には、マンション管理に興味を持って熱心に勉強する人もいる。その人が穏健な人ならば、その知識を上手に利用できるように仕向けてくれる。しかし、勉強家は、えてして批判的になってしまう。知識を振りかざし理事たちに攻めかかる。一方理事は、とにかく自分の代だけ何とか攻撃から逃れようとする。
理事が輪番制で交代する管理組合で、定期総会（理事の新旧入れ替わりがある）の1か月前に、「全理事不信任案」が可決された。自称勉強家？のなせる業であった。管理組合は静かになった。住民の互いの雰囲気がよそよそしくなった。
ある勉強家は、管理会社の仕事の費用対効果について疑問があるとして理事に何とかしろと詰め寄った。理事たちは、知識を求めて管理会社に擦り寄った。管理が住民のものでなくなった。管理会社のいいようになっていく。勉強家は、自分の所属している組合打倒に燃えている。
マンションは所有者皆のもの。所有者皆で管理責任を自覚し、コミュニティ形成に努めるもの、管理規約にもそう書いてあるのだが、意見の違い、方法論の違いが管理組合を崩壊へ導いていく。

住宅ローンの返済期間

不動産会社に作成してもらったという資金プラン表の住宅ローンの返済期間の設定は、ほぼ最長の35年である。その理由はこうだ。借入額が同じである場合、返済期間を長く設定すればするほど、毎月返済額が少なくなる。だが、忘れてならないのは、最長期間による返済は、完済時までに支払う利息の総額が最大となることだ。つまり最長期間に基づいた資金プラン表は、毎月返済額を最小に見せるものであり、その影には、支払い利息の総額が最大となる裏の顔がある。住宅ローンを利用者は、返済期間に無頓着である。目先の金利の低さばかりに心を奪われ、超長期にわたって支払い続ける住宅ローンの総額がいったいいくらになるのか、計算したことがあるだろうか。3000万円を３％。元利均等返済35年間で試算すると、支払い総額は約4850万円。利息額は約1850万円にもなる。これが25返済であれば、支払利息の総額は約1270万円。580万円の差額となる。1年単位で短くできないかという課題にもっと真剣に取り組むべきである。
返済期間の設定にあたっては、「定年までに」の合言葉があるが。住宅ローンを勤労収入のあるうちに完済しようと考えるのは当然のこと。しかし、現状を考えると、35歳の会社員が35年の住宅ローンを組めば、完済は70歳となる。定年後の10年間、公的年金の支給が６５歳からとなる。定年後も働くか、貯蓄を取り崩すか、退職金で完済するか。どれも現時点で考えると心細く安心できるものはない。借り入れ時に、自分にとってのベスト返済期間を見つけ組むことが一番である。賢い返済期間の選択が必要である。

マンションの海外事情と日本

マンションには大規模な団地形式のもの、狭い敷地に建てられたもの、雑居ビル型やリゾート型、古いもの新しいものなどいろいろなものがあります。住んでいる人も様々です。だから、マンション管理の方法はその数だけあるといっても良いのです。
まず最初に、海外のマンション事情を見てみると、まず、数からいくと圧倒的に多いのは韓国です。２０００年現在の韓国の全住宅数の47.8%がマンションです。ソウルでは51.8％となっています。法律制定は日本より１０年ほど遅れていますが、１０年ほど前に共同住宅管理士という制度ができています。上海では、マンションの建築ラッシュですが、マンション管理という概念がまだ生まれていないようです。
イギリスでは１９世紀から集合住宅がありまが、その所有の形態はかなり日本と違っています。フラットと呼ばれ、開発業者が土地を手に入れ、建物を建て、共用部分はそのまま所有します。専有部分のみを分譲して、専有部分の購入者が土地・建物の共用部分を長期間借りるという形態のものがほとんどです。専有部分の所有者が共同して管理を行うことはなく、行われた管理に対して請求された金額を払うのみです。
もちろん、日本のマンションと同じ所有形態のコモンホールドというものもありますが、これに関しては、現在アメリカ等を参考に立法化しつつあるところです。
アメリカは比較的わが国と近い管理組合の機能や仕組みになっています。アメリカと日本との大きな違いは次の４です。
１． 規約・居住ルールの他に、建物の概要・権利関係・維持補修等の決議要件の割合・譲渡に関する制約等が定められている「宣言証書」が設置されています。
２． 積立てるべき修繕積立金を法律で明示してあります。
３． 民間の紛争処理専門会社にトラブルの解決を依頼する。
規約に明記し、紛争処理専門会社と契約締結しておきます。
４． 管理者の設置が義務付けられていません。ドイツ・フランスでは管理者の設置義務が法律化されており、管理業者が管理者になるのが普通です。管理業者が管理者として行動します。日本の管理業者（管理会社）とは違います。日本の場合は規約で理事長を管理者として置いていますが、「管理者をおくことができる（区分所有法３条）」と任意となっています。専門の管理業者が理事長の仕事を行うのです。日本においても、管理者制度の活用と信託を利用した管理が検討されていおり、今後の動きが注目される。

マンション購入と設備

「モデルルームに入る前に、モデルルームは夢の世界、決して夢は見るな、かっこいい営業マンの話に乗るな、バラの花束に惑わされずに、もうすぐ完売なんて言葉は営業トーク、現実を見ろ、生活を考えて、貴方の住むのは家具に埋もれた生活空間」
「決して、すぐに買うな、もう一度来るつもりで、買えなかったら縁がなかったと思え」
さだまさしの歌詞ではないが、何処まで理解出来たのか。うなずいている横顔は早く夢の世界へ飛び込んでいきたいと思っているようである。
モデルルームへ行く人たちは、誰しもが、良ければ買いたいと思っていく、そして、絶対に営業マンの話しには乗せられないと思っているのである。しかし、マンションを買いた、夢の世界を買いたいとの感情を抑えきれずに、バラの花束をつけてもらい安心して帰るのである。
システムキッチンに自動食器洗浄機、床暖房にヘヤードレッサーと夢の世界にまっしぐらである。システムキッチン、風呂がでかい、そして、自分の部屋が確保できるかが最大の関心事である様だ。たぶん、子供部屋か物置兼クロークかなんかに化けてしまうのであろうが。温泉付きマンション、その衛生面での無問題点が報道されているが、今後のメンテナンス費用についての心配は無いのだろうか
、温泉の管理は費用がかかると思うのだが。
最新の設備は確かに魅力的であるが、本当に使いこなせるのであろうか？考えてほしいものである。
一時流行った、シャンプーの出来る洗面化粧台、あまり使われていない様である。自動食器洗浄機も大人数では、時間がかかり、数回に分けて洗わなければならず、手荒いが早いと言う家庭もある。
車いすでは直接いけない様なバリアフリータイプの浴室、使いにくい収納戸棚等々見てほしいところは沢山あるのだが！
そして、セキュリティーやエントランスの演出へとどんどんエスカレートしていく。

モデルルームは魔性の世界かも知れない。

マンション購入の基本的な考え方

巷では、今が買い時であるとか、賃貸より購入が有利だとかの宣伝文句が渦巻いている。
最後に判断するのは購入者である。決して、販売会社や不動産業者の甘い言葉に乗ってはいけない。借りる、購入するとの判断の中で、あえて購入するのには、購入者自身の将来設計があっての事であるはずです。
不動産価値の多極化が進む中で、購入を選択するのであれば、２０年～３０年後の「資産価値」とそこで住んでいる自分をイメージする事が必要です。マンションの購入を検討している貴方、購入しマンションが２０年～３０年後にどんな状態になっているかを予測して下ださい。転売、賃貸ができるか、建替えが可能かなどです。そこに住んでいる自分達家族がイメージ出来ますか？大事なことです。
賃貸が有利か、購入が有利かの判断は難しい問題です。その人のライフステージによって変わるのです。家族構成や年齢により何年間、今、希望している間取りのマンション住む必要があるのか？考えてみて下さい。そして、マンションを購入する時には、例えば２０年～３０年後に売却すると仮定してシュミュレーションをしてみて下さい。２０年～３０年後の売却予定価額を元に、ローン返済額やその他の費用を計算すると、２０年～３０年間でどれだけの総費用がいるかが見えてきます。そうすると、賃貸が有利か購入が有利かが判断できます。昔のようにバブルでマンションは値上がりするなんて考えないで下さい。
マンションの購入を考えている、貴方、もう一度冷静に考えて下さい。今までのマンション購入のプロセスの全てが間違っているのではと思うことがありませんか。何故、完成もしていない物を奪い合うように購入するのだろう。中古マンションであれば、まだ、確認出来ることが沢山あるのだが。ましてや、不況の今、若者が中古のマンションを購入する。確かに、毎月の賃料より低いローン返済でマンションが変えるとの謳い文句は胸にしみる。そのことを検証した人はいるのだろうか？今、バブル期にマンションを購入した人より賃貸住宅に住んでいた人の方が自由な生活を送っている。彼らは、買えなくて良かったと思っている。そして、今なら安くマンションが変えると思っているのです。マンション購入の判断は、その要因が複雑で、将来はどうなるだろうなんて考えると嫌になってしまう。最近では専門家の知恵を借りてマンション購入をしようとする人が増えている。マンション購入プロセスが変化しつつあると言える。賢いマンション購入者が増えることは喜ばしいことである。

マンション購入資金計画

マンションの購入を決断する前に資金計画について事前に詰める必要がある。
管理費、修繕積立金、そして給与源泉資料を基にシミュレーションをしていくが、ライフステージに沿ってその変化考える必要があります。
購入者３５歳。約１０年後には子供が中学校へ入学。２０年後は子供達が大学生。本人は５５歳で、もうすぐ定年準備の頃です。そして、お嬢さんを嫁入りさせて、長男が独立してという時期です。２５年後に定年になって、退職金をもらい。しかし、ローンはまだ１０年残っています。年金ももらえずに、この１０年間はどうするのか？退職金を充てるしかないですよね。
修繕積立計画では、５年後、１０年後に修繕積立金が増額されるものがあります。その時の負担増加はどうするのでしょう。
管理費も駐車場収入に依存している場合には不安定要素があります。機械式駐車場の更新のための取り替え費用が修繕計画には入っていない場合などチェックする項目は沢山あるのです。
ローン返済以外に支払わなければならない維持費についての認識が低く、固定資産税なんて検討課題からぶっ飛んでいるし、不動産取得税なんて眼中になく危険なことですよね。
初期費用にはローン保証料・登記費用・引越費用・家具等の費用・火災保険等の費用・不動産取得税が必要となります。今の余裕資金から必要経費を引いていくらの余裕資金が残るかは重要な問題です。
毎月の維持費用にはローン返済と管理費・修繕積立金がありますが、修繕積立金は途中で増額される事になっている場合には、この時期からの家計負担が増加すると考えてなければなりません。固定資産税の負担も忘れないでください。意外とローン返済以外に費用がかかるのです、このように、購入経費・維持費をライフテーブルと重ね合わせながら整理していくとが、マンションを購入の原点である事を知ってほしいのです。この意味でも、専門の第三者に相談すべきでしょう。

マンション購入支援の活用

マンションを購入するにあたって、有料の購入支援サービスを利用する人が増えてきている。ところが、現行の購入支援サービスは建築士などが中心になっているため、どうしても建物のハードや設備に偏りがちであるように見受けられる。
現在、一番需要が多いのが内覧会への立ち会いである。購入者が自分たちだけではきちんとチェックできないと悟っているのは大切なことだが、内覧会というのはできてしまった建物の検査であり、この時点でできるのは手直しの要求だけとなる。
それぞれが思い入れを持って購入したマンション、より完全な形で鍵を受け取りたい気持ちは良く解るが、内覧会の時点では購入支援サービスにできることは極めて限られているのであり、購入支援サービスの本質は全く別の所にある。
住宅は既に余っている。駅前の好立地でも空室の目立つ賃貸マンション、売却が難しく値下がりする一方の通勤不便地の分譲マンション、かたや築２０年を過ぎても値上がり益が見込める分譲マンション、日本の住宅市場では同じ住宅でも物件の良い、悪いの差がはっきりと付いて来ているのである。今後、この差は広がることさえあれ縮まることはない。このような状況にあって、不動産を所有するということはもはやステイタスとは言えない。換金の難しいマンションは「資産」とも呼べないのである。あなたの周りにもマンションを売ることもできず、高金利のローンの借り換えもできない人が必ずいるはずである。住宅を、借りるのか、買うのかは、ライフステージの段階ではなく、個人と家族の価値観の問題へと移り変わっている状況を鑑みると、あなたが支援を必要とするのは、買うのかどうか、買うならどう買うか、を決定する過程で、なのである。
マンションを購入しようとするとき、あなたは何を買っているのか本当に理解できているだろうか。「こんな所に梁があるなんて思っていなかった」「向かいのマンションからリビングが丸見えだ」内覧会の時に気づいても遅いのである。モデルルームを見て、その雰囲気に乗せられて購入することの危険性は度々指摘してきたところであるが、他にも、営業マンの言いなりの資金計画、購入者側に不利な契約書面、ローン特約・買換特約の落とし穴など購入を決める前に考えて欲しいことはたくさんあり、その過程にこそ不動産に関する知識を有し、経験の豊富な者の意見を採り入れる意味があるのです。