マンションの海外事情と日本

マンションには大規模な団地形式のもの、狭い敷地に建てられたもの、雑居ビル型やリゾート型、古いもの新しいものなどいろいろなものがあります。住んでいる人も様々です。だから、マンション管理の方法はその数だけあるといっても良いのです。
まず最初に、海外のマンション事情を見てみると、まず、数からいくと圧倒的に多いのは韓国です。２０００年現在の韓国の全住宅数の47.8%がマンションです。ソウルでは51.8％となっています。法律制定は日本より１０年ほど遅れていますが、１０年ほど前に共同住宅管理士という制度ができています。上海では、マンションの建築ラッシュですが、マンション管理という概念がまだ生まれていないようです。
イギリスでは１９世紀から集合住宅がありまが、その所有の形態はかなり日本と違っています。フラットと呼ばれ、開発業者が土地を手に入れ、建物を建て、共用部分はそのまま所有します。専有部分のみを分譲して、専有部分の購入者が土地・建物の共用部分を長期間借りるという形態のものがほとんどです。専有部分の所有者が共同して管理を行うことはなく、行われた管理に対して請求された金額を払うのみです。
もちろん、日本のマンションと同じ所有形態のコモンホールドというものもありますが、これに関しては、現在アメリカ等を参考に立法化しつつあるところです。
アメリカは比較的わが国と近い管理組合の機能や仕組みになっています。アメリカと日本との大きな違いは次の４です。
１． 規約・居住ルールの他に、建物の概要・権利関係・維持補修等の決議要件の割合・譲渡に関する制約等が定められている「宣言証書」が設置されています。
２． 積立てるべき修繕積立金を法律で明示してあります。
３． 民間の紛争処理専門会社にトラブルの解決を依頼する。
規約に明記し、紛争処理専門会社と契約締結しておきます。
４． 管理者の設置が義務付けられていません。ドイツ・フランスでは管理者の設置義務が法律化されており、管理業者が管理者になるのが普通です。管理業者が管理者として行動します。日本の管理業者（管理会社）とは違います。日本の場合は規約で理事長を管理者として置いていますが、「管理者をおくことができる（区分所有法３条）」と任意となっています。専門の管理業者が理事長の仕事を行うのです。日本においても、管理者制度の活用と信託を利用した管理が検討されていおり、今後の動きが注目される。

マンション購入と設備

「モデルルームに入る前に、モデルルームは夢の世界、決して夢は見るな、かっこいい営業マンの話に乗るな、バラの花束に惑わされずに、もうすぐ完売なんて言葉は営業トーク、現実を見ろ、生活を考えて、貴方の住むのは家具に埋もれた生活空間」
「決して、すぐに買うな、もう一度来るつもりで、買えなかったら縁がなかったと思え」
さだまさしの歌詞ではないが、何処まで理解出来たのか。うなずいている横顔は早く夢の世界へ飛び込んでいきたいと思っているようである。
モデルルームへ行く人たちは、誰しもが、良ければ買いたいと思っていく、そして、絶対に営業マンの話しには乗せられないと思っているのである。しかし、マンションを買いた、夢の世界を買いたいとの感情を抑えきれずに、バラの花束をつけてもらい安心して帰るのである。
システムキッチンに自動食器洗浄機、床暖房にヘヤードレッサーと夢の世界にまっしぐらである。システムキッチン、風呂がでかい、そして、自分の部屋が確保できるかが最大の関心事である様だ。たぶん、子供部屋か物置兼クロークかなんかに化けてしまうのであろうが。温泉付きマンション、その衛生面での無問題点が報道されているが、今後のメンテナンス費用についての心配は無いのだろうか
、温泉の管理は費用がかかると思うのだが。
最新の設備は確かに魅力的であるが、本当に使いこなせるのであろうか？考えてほしいものである。
一時流行った、シャンプーの出来る洗面化粧台、あまり使われていない様である。自動食器洗浄機も大人数では、時間がかかり、数回に分けて洗わなければならず、手荒いが早いと言う家庭もある。
車いすでは直接いけない様なバリアフリータイプの浴室、使いにくい収納戸棚等々見てほしいところは沢山あるのだが！
そして、セキュリティーやエントランスの演出へとどんどんエスカレートしていく。

モデルルームは魔性の世界かも知れない。

マンション購入の基本的な考え方

巷では、今が買い時であるとか、賃貸より購入が有利だとかの宣伝文句が渦巻いている。
最後に判断するのは購入者である。決して、販売会社や不動産業者の甘い言葉に乗ってはいけない。借りる、購入するとの判断の中で、あえて購入するのには、購入者自身の将来設計があっての事であるはずです。
不動産価値の多極化が進む中で、購入を選択するのであれば、２０年～３０年後の「資産価値」とそこで住んでいる自分をイメージする事が必要です。マンションの購入を検討している貴方、購入しマンションが２０年～３０年後にどんな状態になっているかを予測して下ださい。転売、賃貸ができるか、建替えが可能かなどです。そこに住んでいる自分達家族がイメージ出来ますか？大事なことです。
賃貸が有利か、購入が有利かの判断は難しい問題です。その人のライフステージによって変わるのです。家族構成や年齢により何年間、今、希望している間取りのマンション住む必要があるのか？考えてみて下さい。そして、マンションを購入する時には、例えば２０年～３０年後に売却すると仮定してシュミュレーションをしてみて下さい。２０年～３０年後の売却予定価額を元に、ローン返済額やその他の費用を計算すると、２０年～３０年間でどれだけの総費用がいるかが見えてきます。そうすると、賃貸が有利か購入が有利かが判断できます。昔のようにバブルでマンションは値上がりするなんて考えないで下さい。
マンションの購入を考えている、貴方、もう一度冷静に考えて下さい。今までのマンション購入のプロセスの全てが間違っているのではと思うことがありませんか。何故、完成もしていない物を奪い合うように購入するのだろう。中古マンションであれば、まだ、確認出来ることが沢山あるのだが。ましてや、不況の今、若者が中古のマンションを購入する。確かに、毎月の賃料より低いローン返済でマンションが変えるとの謳い文句は胸にしみる。そのことを検証した人はいるのだろうか？今、バブル期にマンションを購入した人より賃貸住宅に住んでいた人の方が自由な生活を送っている。彼らは、買えなくて良かったと思っている。そして、今なら安くマンションが変えると思っているのです。マンション購入の判断は、その要因が複雑で、将来はどうなるだろうなんて考えると嫌になってしまう。最近では専門家の知恵を借りてマンション購入をしようとする人が増えている。マンション購入プロセスが変化しつつあると言える。賢いマンション購入者が増えることは喜ばしいことである。

マンション購入資金計画

マンションの購入を決断する前に資金計画について事前に詰める必要がある。
管理費、修繕積立金、そして給与源泉資料を基にシミュレーションをしていくが、ライフステージに沿ってその変化考える必要があります。
購入者３５歳。約１０年後には子供が中学校へ入学。２０年後は子供達が大学生。本人は５５歳で、もうすぐ定年準備の頃です。そして、お嬢さんを嫁入りさせて、長男が独立してという時期です。２５年後に定年になって、退職金をもらい。しかし、ローンはまだ１０年残っています。年金ももらえずに、この１０年間はどうするのか？退職金を充てるしかないですよね。
修繕積立計画では、５年後、１０年後に修繕積立金が増額されるものがあります。その時の負担増加はどうするのでしょう。
管理費も駐車場収入に依存している場合には不安定要素があります。機械式駐車場の更新のための取り替え費用が修繕計画には入っていない場合などチェックする項目は沢山あるのです。
ローン返済以外に支払わなければならない維持費についての認識が低く、固定資産税なんて検討課題からぶっ飛んでいるし、不動産取得税なんて眼中になく危険なことですよね。
初期費用にはローン保証料・登記費用・引越費用・家具等の費用・火災保険等の費用・不動産取得税が必要となります。今の余裕資金から必要経費を引いていくらの余裕資金が残るかは重要な問題です。
毎月の維持費用にはローン返済と管理費・修繕積立金がありますが、修繕積立金は途中で増額される事になっている場合には、この時期からの家計負担が増加すると考えてなければなりません。固定資産税の負担も忘れないでください。意外とローン返済以外に費用がかかるのです、このように、購入経費・維持費をライフテーブルと重ね合わせながら整理していくとが、マンションを購入の原点である事を知ってほしいのです。この意味でも、専門の第三者に相談すべきでしょう。

マンション購入支援の活用

マンションを購入するにあたって、有料の購入支援サービスを利用する人が増えてきている。ところが、現行の購入支援サービスは建築士などが中心になっているため、どうしても建物のハードや設備に偏りがちであるように見受けられる。
現在、一番需要が多いのが内覧会への立ち会いである。購入者が自分たちだけではきちんとチェックできないと悟っているのは大切なことだが、内覧会というのはできてしまった建物の検査であり、この時点でできるのは手直しの要求だけとなる。
それぞれが思い入れを持って購入したマンション、より完全な形で鍵を受け取りたい気持ちは良く解るが、内覧会の時点では購入支援サービスにできることは極めて限られているのであり、購入支援サービスの本質は全く別の所にある。
住宅は既に余っている。駅前の好立地でも空室の目立つ賃貸マンション、売却が難しく値下がりする一方の通勤不便地の分譲マンション、かたや築２０年を過ぎても値上がり益が見込める分譲マンション、日本の住宅市場では同じ住宅でも物件の良い、悪いの差がはっきりと付いて来ているのである。今後、この差は広がることさえあれ縮まることはない。このような状況にあって、不動産を所有するということはもはやステイタスとは言えない。換金の難しいマンションは「資産」とも呼べないのである。あなたの周りにもマンションを売ることもできず、高金利のローンの借り換えもできない人が必ずいるはずである。住宅を、借りるのか、買うのかは、ライフステージの段階ではなく、個人と家族の価値観の問題へと移り変わっている状況を鑑みると、あなたが支援を必要とするのは、買うのかどうか、買うならどう買うか、を決定する過程で、なのである。
マンションを購入しようとするとき、あなたは何を買っているのか本当に理解できているだろうか。「こんな所に梁があるなんて思っていなかった」「向かいのマンションからリビングが丸見えだ」内覧会の時に気づいても遅いのである。モデルルームを見て、その雰囲気に乗せられて購入することの危険性は度々指摘してきたところであるが、他にも、営業マンの言いなりの資金計画、購入者側に不利な契約書面、ローン特約・買換特約の落とし穴など購入を決める前に考えて欲しいことはたくさんあり、その過程にこそ不動産に関する知識を有し、経験の豊富な者の意見を採り入れる意味があるのです。

建築現場から判る事

マンションの建築現場を見てみよう！見せてくれるの？と思う人が多いでしょう。安全上の問題があり急に「今から見学させろ」と言っても無理でしょうが、自分たちが買おうとしているマンションがどの様に作られているかは重要なことです。最近は工事現場が見られる事を売りにしているマンションが現れています。
注文建築の場合であれば、現場に通って、大工さんの仕事をチェックしますよね。しかし、マンションの場合はなかなかチェックできないのが、実状です。また、専門家でないと判断ができない事も多いです。しかし、建築工事の工程表や職人さんの規律・現場監督の応対で、工事の質が見えてきます。
例えば、コンクリートの工事ですが、下階から順番に工事が進んで行きますが、コンクリートの強度を保つためには各階１０～１４日の間隔が必要なのです。しかし、工事日の短縮のために、まだ固まっていないのに、コンクリート工事をどんどん進めていくような場合は要注意です。このコンクリート工事と密接な関係があるのが、鉄筋の不備のチェックです。鉄筋が図面通りに配筋されているかのチェックの時期と、次のコンクリート工事の工程が近いと、全体の工期が遅れてしまうため、そのまま工事が進められていく可能性があります。マンションが完成するまでには、沢山の業種の工事が行われます。それぞれが、工程表に基づいて流れ作業で次から次へと進んでいきます。前の工事が遅れると次の工事が出来ないのです。
そして、１つの作業の中でミスがあると、全てが遅れてしまいます。そこで、現場の責任者の知らない所で不完全な補修や工事のまま、どんどん進んでいく事になります。
また、大工仕事であれば、その大工さんが関わった部屋は全て時間に追われて荒っぽい仕事になります。例えば、マンションの大工仕事の分担が縦割りで編成されていれば、各階の４号室に大工仕事のクレームが集中したりします。大工仕事のミスが全ての工事に影響したのです。
マンションは人が作るもの、業者・職人さんの質によって工事の質が変わってきます。マンションの建築現場を直接見られなくても、どんな工事業者・職人さんが出入しているかを見るだけで、内容の予想はつきます。毎朝の建築現場の朝礼を見るだけでも、きっちり確認作業をしているか解ります。また、建築現場は現場監督次第とも言われます。監督がうまく行われていれば、良い仕事につながります。現場監督に会って、話をしてみるだけでも工事の質を知る事ができるのです。専門知識がなくても工事の質を判断する方法はあります。

内覧会のチェックポイント１

内覧会の当日、一体どこをチェックすれば良いのか解らない。そうなんです。目先の事に追われてしまって、本当にチェックしなければならない事を忘れてしまっています。
　「わぁ！　ここの壁汚れてるわ！」
　「フローリングに傷がついてる。直してや！！」
　「壁紙の端がめくれてる。直しや！」
チェックをしていくが、多い人は何百ヶ所もチェックしているのです。しかし、本当に大事なところは別にあります。目に見える傷は後でもかまいません。
内覧会当日は必要なものは何でも持ち込んで（「懐中電灯」、「バケツ」等）日常生活で有りそうな事、思いついた事を何でも試してみましょう。

台所のシンクに水を貯める。一気に流す。
風呂の浴槽に水を貯める。一気に流す。
台所のシンクと風呂浴槽の水を一気に流す。
風呂浴槽の水を流しながら、台所のシンクの水を追加で流す。
風呂のドアにシャワーで水をかけまくる。
室内乾燥器が付いていれば、最高レベルにしてサウナ気分を味わう。
風呂の換気と、キッチンの換気を同時に動かしてみる。そして、換気がどこに出ているか調べてみる。
キッチンの換気が洗濯物にもろに当たっている事があります。調整出来ればよいですがね。
給湯器なんかもがんがん使ってください。台所と風呂で同時に温水を出して温水が安定して出るかです。　
建具（戸やドア）の開閉も元気にやってください。新しいのでおしとやかになんてしないでください。実生活では力を入れるとはずれたり、横の壁に当たったりする事もあります。
実際の部屋寸法のチェックをしてください。内法の高、奥行、幅などです。建具の位置や開口寸法、ドアの開く方向も要注意です。搬入したい新しい家具の収まりが悪かったりします。
既存器具のチェックをしてください。システムキッチン、床暖房の位置が違ったりする事があります。
システムキッチンも確認してください。自動食器洗い器の排水がつまっていたり、大きな鍋が入らなかったりと色々な問題が見えてきます。キッチンの電気コンセントの位置も注意です。冷蔵庫が入ったらコンセントが使えない事になります。

子供がドンドンガンガン走り回る。すぐに、止めない事です。
隣か下階が同時に内覧会中であれば、後で状況を聞いてみるのです。全て後の紛争防止のためです。

このように、内覧会は過激に実生活を想定して、全てを試してみる事です。

モデルルーム２

モデルルームはオシャレな家具と、自由な空間が沢山あって夢の空間を作り出しています。
本当はそこに梁があるはずなのに存在しない等のように、実際とは違う場合があります。

「天井高２．５ｍの夢の空間」というキャッチフレーズ。明るくて快適な空間です。誰もが憧れます。しかし、一番高い所が２．５ｍなのです。梁や下り天井のように出っ張っている所は注意してください。
天井の高さや出っ張りについては見過ごしてします事があります。
下層階は建物全体を支えなければならないので、梁は太く大きくならざるを得ません。そうすると、梁が大きな分、天井は低くなります。
モデルルームでは、そこまで見なかったけど天井が低く感じる。家具が入らなかったという事が起こり得るのです。また、バリアフリーとは名ばかりで、浴室が内開きだったり、車イスではキッチンを通らないと浴室に直接行けなかったり室にはいれなかったりと、実生活ではアレ？と思う事が沢山あります。
　
広告の間取り図には約６帖とか書いてあっても、モデルルームで見ると正形の６帖とは違うのです。室の形状によっては使い勝手が悪く、同じイメージで考えると失敗します。
キッチンやトイレ等の水廻りと部屋の配置によって、将来リフォームする時に間取りが変更出来ない事があります。家族構成が変化して、リフォームする場合も考えておいてください。しかし、リフォームに余分な費用のかかる間取りがある事に気を付けてください。
収納スペースの確保は重要な要素です。窓のない室は居室としては使えないので、そんなスペースが収納スペースに当てられます。生活動線を考えずに使い勝手の悪い位置になる事が多いのです。
　生活の動きに合わない、変な位置にクローゼットがある場合は注意してください。
　
　特別な施設設備にも注意が必要です。
例えば、温泉付きマンションなど思わず夢が膨らんでしまいますが、本当に必要なのか、将来、維持管理に余分な費用がかからないか等も考えておく必要があります。

　モデルルームは夢を売る場所である事を認識してください。

マンション広告の見方

マンションの広告には重要な事が沢山書かれています。それも、めっちゃ小さな字で、それだけ重要な情報が沢山あるということなのですが、公園のメージ映像に目を奪われて夢のマンションライフだけを想像してしまうのです。
　広告には、マンションが、どんな所に建っているのかもちゃんと書いてあるのですよ。住宅が中心の地域なのか、小さな工場が混在した地域なのかも書いてあります。
　管理費や将来の修繕のための積立金なんかも調べておいて下さい。最初は安くてもステップ増額する場合もあります。また、修繕積立一時金制度が多くなっていますが、これは最初に一時金を積み立てておかないと、修繕積立金だけでは大規模修繕が困難であるためです。第一回目の大規模修繕は良いでしょうが、その後はどうするのでしょうかね！
長期修繕計画は２５年以上が必要となっていますが、エレベーターの取り替えなどを考えると最低３０年～３５年の修繕計画は必要となります。３５年後の将来予測は困難でしょうが、修繕計画は実態に合わせて変えていくものなのです。
１０年後に子供が大きくなって教育費が増大する時期に、管理費などの負担が増加する事などは調べておかなければダメです。固定資産税なんかも書いてないので要注意です。ローン返済以外にも維持する費用が必要となるのです。
　また、近隣の地図や建物の配置図です。例えば、建築予定地の南側に空地があれば、将来建物が建つ可能性がありますよ。駐車場の構造や場所によっては、その部分に面している階は暗くなります。
（完成前なので、現在見えていない事を予測しておく必要があるのです。）
ゴミ捨て場がどこにあるのかによって、ゴミドラムの騒音の可能性もあります。エレベーターの位置によっても同様の事が言えます。ゴミドラムの設置された建物からの泥棒の侵入の可能性も充分に注意しないと、住んでから「しまった！」なんて事になります。
　建築士が自分の設計した超高層マンションの最上階に住んで、突風で洗濯物も干せず、窓も開けられなかったり、防犯のために閉めきってある１階エントランスが夏場はサウナ状態であったり、駐輪施設が老人・子供には使えない施設だったりと、自らが住んでみて、自分の設計の未熟さを知ったと言うことも有るのです。実際には専門家でも予想し得なかった事や広告では読み取れないものが沢山あります。
　また、標準装備された最新の人気設備の写真がずらりと並んでいたりします。しかし、仕方がないとは言え、あれば便利だけど、本当に必要なのかは疑問も残ります。また、その設備を維持するのに余分な費用が発生するものまで有ります。そんな費用については広告には書いて有りません、しかし、標準装備として無理矢理付いて来るのです。
　最後に、「第一期完売御礼・第二期好評分譲開始」などの表現にも注意してください。完売の言葉に踊らされて早く行かないと、無くなってしまうなんて思わないでください。供給を調整しているのです。『完売』という言葉で、売り易くしているのです。広告の変化にも注意してください、サービスや無料オプションが増えたりしたら、販売会社の思うように売れていないのかもしけませんね！

生活情報の収集

マンション購入の第一歩は、情報を集める事です。天気の良い休日の朝には、ピクニック気分でモデルルームへ行く人達の車が押し寄せています。
建築中の建物の横にはきれいなモデルルームとすばらしい夢の世界が演出されています。
自分達の買おうとしている建物がどんな工事なのか、どんな職人達が建てているのかなんて知ろうともしません。一戸建なら工事現場を頻繁に見に行くのに、マンションとなると足を踏み入れようともしない。真実を知りたいと思いませんか？

　モデルルームに行く時は、マンションの近隣も歩いてください！休日だと工場や作業所が閉まっている場合が多いですが、周辺の雰囲気はつかめますよね。長屋の建ち並んでる所、ミニ開発の多い所、アパートの多い所、邸宅の多い所など地域の特性が見えてきます。そんな地域であなたは住み始めようとしているのです。
　次に、駅からは周りをキョロキョロしながらゆっくりと歩いて下さい。
駅から徒歩１０分と書いてあっても、実際は違う事が多いのです。８０ｍを徒歩１分と計算して表示してあるので、途中に幹線道路や踏切があって待ち時間が長ければ、１５分かかったりするのです。反対に裏道があって早く行ける事もありますよね。駅前の商店街を通ったりするとまた違ってきます。せっかくだから、商店街にどんな店があるのか、スーパーにはどんな商品があるのか、開店閉店時間も要チェックです。コンビニも必須アイテムです。
　スーパーも安売スーパーから高級スーパーまで多種多様です。中に入って調べる事が大切です。
　病院、診療所の場所や診療科目も知っておきたいですよね。

歩き回らなければならないから大変だと思わないでください。そんな難しいことではありません。
家族で「街並み探検隊」を作り歩いてみるのです。例えば、手書きの地図を作りながら、ここにコロッケ屋、本屋はここ。クリーニング屋は１０時～７時までやから困ったなぁなんて、みんなで楽しく歩いてみる事です。時間があれば、小中学校までの通学路も歩いてみたいですね。そうすると、現実の生活が見えてきます。
また、駅やバス停では急行の停車の有無や、始発・終電の時間、またタクシー乗り場の有無なんかも重要です。これは、全てそこで生活するための調査なんです。

寄り道せずにモデルルームへ直行するとどうも現実がすっぽり抜けてしまいがちです。夢のマンションライフではなく、現実のマンション生活をイメージして下さい。
　そのためには、平日・休日・朝・昼・晩のあらゆる場面を想像する事が本当は大切なんです。

モデルルーム１

マンションモデルルームではバーゲン会場の様な喧騒がくりひろげられている。
最近はマンションの販売初日に販売戸数以上の募集があり、抽選でという事も少なくなったが、それでも自分の気に入った間取りや場所を確保するために、大変な騒ぎになる。
マンション購入は一生一代の買物であるが、その場の雰囲気の中で奪い合う様に仮押さえがされていく。見る見る内に“赤いバラ”で壁が埋め尽くされていく。
この中にマンション購入に当たって、近隣の環境や施設などについて、ゆっくりと調べている人がどれ程いるのだろうか？
新聞折り込み広告を持ち、夢を膨らませてモデルルームへ向かう人が大半であろう。間取りや夢の最新設備に目を奪われ、広告の下の小さな文字なんて読む人もいない。
本当は大切な事が沢山書いてあるのに、読ませないために、わざと小さく書いてあるのかなぁと思ったりもする。
広告には近隣の美しい公園の写真や小学校などのきれいな写真、そしてモデルルームが夢のマンションライフを演出している。
モデルルームに入ると、ちょっと小さめのオシャレな家具が置いてあって、ゆったりとした空間が広がっている。しかし、そんなモデルルームは標準的な間取りなので、実際には同じ間取りでも階数によって少し広さが違います。現実に家具を並べられなかつたり、入居したら天井が低いような気がするという事になります。
　モデルルームにあるのは現実の生活ではなく、夢のマンションライフです。
また、モデルルームで解らないものも沢山あります。雨が降ると自転車が濡れ、老人や子供には使えない駐輪施設、窓を開けると強風が吹き抜けてドアが大きな音をたてて閉まり、洗濯物は外には干せない。子供達は外に遊びに行かない。そんな超高層階の生活は、モデルルームには存在しないのです。
モデルルームで夢を買おうとしているあなた！
マンション購入は、共有の建物・設備・敷地を買い、共有の建物・設備・敷地を管理する義務と責任を負うことです。夢だけを買ってしまうと、すぐに現実の世界にひきずり戻されてしまいますよ！マンション購入時に冷静になって、将来貸せるか？売れるか？を考えてみることも必要です。