住宅購入計画の具体化

購入に対する検討課題

家族の意思統一のために、部屋の広さ、部屋の数、キッチンや浴室等の設備関係等の不満、通学・通勤、買い物、周辺環境等の立地的な不満をリストアップし家族間で話し合い、改善すべき優先順位をつける。次に、将来の経済的状況を予測し平均余命までの経済状況シュミレーションに基づくキャッシュフロー表を作成する。購入可能額を決定し、その範囲で改善すべき生活環境を満足させる物件選びを行う。

住替の検討

｢賃貸｣か｢持家｣か「現状維持」かのライフプランニングによる経済的検証の必要性

現在と近い家賃水準での「賃貸」住替した場合

住宅購入資金という大きな支出が無いため、子供の大学進学資金による単年度赤字はあっても退職までの現金資産には余裕が生まれ。しかし、老後生活資金はマイナスに転じ生活が破綻する可能性が存在し、平均余命から考えると退職時にある程度の準備金が必要となる。また、物価が上昇した場合、家賃が連動して上昇するインフレリスクがある。

現在の居住費と同水準の持家を購入した場合

住宅購入資金の支出があるため、子供の大学進学時には手元資金が底をつく可能性がある。老後資金については退職時に住宅ローンを完済すれば、公的年金・退職金により平均余命まで余力を持って生活ができると予想される。しかし、市場金利連動型や固定期間限定型のローンの場合、将来の金利上昇時に返済金額のアップする危険性がある。

分析結果
「賃貸」の場合
不足する老後資金の貯蓄について、退職までの収入予想、将来の収入を加えてもリスク性商品での高利回り運用が必要となる。老後は現水準の半額程度の賃貸マンションに居住すればという方法もあるが、それでは満足なライフプランを達成するのは難しい。

「持家」の場合
子供の大学進学資金は、返済据え置き型学資ローンを利用すれば目標の達成は難しくない。

購入可能額の算出

｢住宅に投資可能な自己資金｣「支払可能な住宅関連費用」「完済年齢」から算出する。
　35歳で35年ローン・完済70歳の場合などは、繰上返済を有効活用すれば、年金・預貯金と比較すると確実に高利回りの投資と言える。
住宅ローン団信による債務弁済により遺族生活費の軽減されるため、世帯平均保険料年間53万円といわれる生命保険の見直しによる家計の節約ができ、余剰資金の捻出が可能となる。

購入タイミングの検証

現状の市場裁定金利に近い状況が続いたとして借入期間が短くなれば同一返済額で購入可能額がいくら下がるのか、金利が１％上昇すれば購入可能額はいくら下がるのか、物件価格がいくら下がれば、我慢しながら現在の賃貸に居住するだけのメリットがでるのかを検討する。目安として5年後を想定したシュミレーションをおこない、価格が現状水準かそれ以上で推移すれば購入条件は大幅にダウンする。